Новый бизнес план доходного дома – 5 отличий на рынке в 2017

    Современный рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Дисбаланс между доходами граждан и стоимостью жилья, необоснованные процентные ставки по ипотеке и отсутствие эффективного регулятора – главные проблемы данной отрасли.

    Но даже в этой ситуации есть выход – строительство и аренда доходных домов поможет вам не только решить проблему с жильем, но и даст возможность получать неплохой пассивный доход.

    Данный коммерческий проект – это возможность инвестировать свободные финансовые средства с минимальным риском потерять их. После детального изучения и анализа представленной темы вы убедитесь, что доходный дом – это перспективное направление для бизнеса и инвестиций, даже для людей, которые никогда не занимались недвижимостью.

    Доходные дома: суть и виды

    Современные доходные дома позволяют получать стабильную прибыль, размер которой зависит не только от их месторасположения, но и от умения владельцев организовать данный бизнес. Если у вас есть собственная коммерческая недвижимость или вы планируете построить/взять в аренду частный дом, тогда можно зарабатывать деньги, выбрав для этих целей один из вариантов:

    • таунхаус (в Москве данный проект приносит владельцу от 150 тыс. руб.);
    • отель (от 150-200 тыс. руб.);
    • хостел (от 250-300 тыс. руб.);
    • мини-гостиница (от 200-250 тыс. руб.);
    • жилье для аренды (от 400-450 тыс. руб.).

    Но для успешной реализации перечисленных направлений деятельности нужен качественный бизнес-план, опытные менеджеры, квалифицированный персонал и опыт работы в данной отрасли.

    Экономисты, занимающиеся вопросами недвижимости, рекомендуют ориентироваться на создание и развитие бизнеса, основой которого является жилье для аренды. Это направление коммерческой деятельности будет приносить высокий доход, который можно смело назвать одним из самых стабильных среди перечисленных вариантов.

    Хостел, отель или мини-гостиница рассчитаны на то, что клиент останется на несколько дней, а после решения всех своих вопросов отправиться домой. В тоже время, жилье для аренды интересует людей, которым нужно где-то остановиться на продолжительный период времени, что позволяет получать хороший доход.

    Вопрос о размере необходимого стартового капитала (включая строительство здания), предполагаемой прибыли и сроков окупаемости проекта зависит от многих факторов, например, доходный дом в Москве требует больших инвестиций, наличия опыта не только в сфере недвижимости, но и в предпринимательстве, также необходимо уметь решать любые юридические вопросы.

    Строительство доходного дома: бизнес-план

    Для старта представленной деятельности необходимо от 2 до 5 млн. рублей (зависит от масштаба проекта). Аналогичная ситуация наблюдается и с доходами: кто-то с трудом выходит на «точку безубыточности», а другие зарабатывают по тысяче долларов в неделю только с одного доходного дома.

    Многие инвесторы, которые решили вложить финансовые средства в строительство и развитие доходных домов, после изучения бизнес-плана (узнают, что инвестиции могут вернуться только через 5), категорически отказываются от участия в проекте.

    Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, необходимо провести маркетинговые исследования, чтобы убедиться в «жизнеспособности» данного проекта.

    Необходимо обратить внимание на следующие моменты:

    • наличие конкурентов в вашем районе;
    • стоимость и качество предоставляемых услуг у ваших предполагаемых конкурентов;
    • необходимо сразу же подумать об эффективных способах конкурентной борьбы;
    • обязательно займитесь изучением ваших потенциальных клиентов;
    • активно займитесь рекламой вашего доходного дома (начинать это можно еще до начала деятельности).

    Среди достоинств рассматриваемого коммерческого проекта можно выделить тот факт, что в случае каких-то экономических проблем в стране, у вас в собственности останется ликвидная недвижимость, которую всегда можно продать. Еще один плюс – после достижения «точки безубыточности», у вас будет масса свободного времени.

    Недостатки представленного проекта заключаются в том, что очень трудно сделать так, чтобы в доме всегда была полная заполняемость (на практике, максимальный доход вы получаете при заполняемости дома на 90%, «точка безубыточности» – при 60%, а все, что выше – ваша прибыль).

    Кроме того, сегодня уже не получится работать, не регистрируя бизнес в ФНС и обязательных фондах. Лет 15-20 назад еще можно было рискнуть, но сегодня, такая деятельность может закончиться не только огромными штрафами, но и более серьезными проблемами.

    Выбор месторасположения

    Выбор места для данного бизнеса – ответственный момент, на который влияют следующие факторы:

    • наличие представителей целевой аудитории;
    • стоимость земли в этом районе;
    • возможность подключения к городскому водопроводу, канализации, а также провести газ и электричество;
    • очень важно, чтобы рядом были магазины, аптеки, школы и другие объекты инфраструктуры (чем их больше, тем выше стоимость услуг, а значит и рентабельность вашего бизнеса);
    • благоприятная криминальная обстановка и минимальный городской шум.

    Бизнес-планирование

    Бизнес-план строительства доходного дома и организации его деятельности включает:

    • Регистрация ИП или ООО и получение разрешительной документации от 150 тыс. рублей.
    • Покупка земельного участка от 1500 тыс. руб.
    • Строительство здания от 2 млн.
    • Подведение коммуникаций (с необходимыми документами) от 300 тыс. руб.
    • Мебель, бытовая техника и т.д. от 900 тыс. руб.
    • Другие расходы 120 тыс. рублей.
    Минимальный стартовый капитал для реализации рассматриваемого коммерческого проекта составляет 4 млн. 970 тыс. руб.

    Но данный показатель не является универсальным, в Москве это одна сумма, а небольшом городе в глубинке – другая.

    Кроме разовых расходов, которые связаны с организацией бизнеса, есть еще ежемесячные издержки:

    • Зарплата персонала 110 тыс. руб.
    • Коммунальные расходы 20 тыс. руб.
    • Реклама 10 тыс. руб.
    • Вывоз мусора, покупка бытовой химии 5 тыс. руб.
    • Содержание кухни 10 тыс. руб.
    • Другие расходы 5 тыс. руб.
    • Налоги 10 тыс. руб.

    Общая сумма составляет 170 тыс. руб. в месяц.

    Представленный план ежемесячных расходов, так же как и предыдущие издержки, является средним по стране. Обязательно учитывайте данный факт при составлении своего бизнес-плана!

    Субъекты предпринимательской деятельности, которые хорошо знают, что такое доходный дом, советуют при составлении доходной части бизнес-плана ориентироваться на пессимистический сценарий развития событий.

    Будем считать, что в доме есть 8 одноместных комнат и 4 – двухместные, то есть в доме могут жить 16 человек. Ежемесячная выручка составит 220 тыс. руб. Соответственно, чистая прибыль – 50 тыс. рублей в месяц.

    Среди существующих систем налогообложения в России для данного направления коммерческой деятельности лучше всего подойдет упрощенный режим, когда предприниматель платит 6 процентов от валового дохода. Очень удобно и выгодно.

    Кроме того, даже человек без экономического образования и опыта работы в данной сфере справится с подсчетом прибыли, налогов и т.д., что позволяет сэкономить на зарплате бухгалтера.

    Альтернативные варианты организации бизнеса

    Вы можете заняться представленным бизнесом, используя упрощенную схему. Для этого достаточно взять в аренду подходящую квартиру и сдавать ее на своих условиях.

    Аналогично можно организовать доходный дом, используя для этих целей не построенное здание, а купленное. В некоторых случаях можно переделать свой объект недвижимости в дом, для сдачи в аренду. Купить в кредит еще одну квартиру и выполнять свои финансовые обязательства за счет ваших клиентов.

    Альтернативный вариант заинтересует читателей, которые владеют большой квартирой или домом. Вы можете переделать планировку, чтобы получилось, как можно больше отдельных комнат. Остаетесь жить в одной из них, а остальные предлагаете в качестве хостела, а еще лучше – сдавать их в аренду на продолжительный срок.

    Подробно и пошагово ознакомится с тем, как на практике воплотить идею доходного дома, можно здесь

    Доходный дом: Москва и провинция

    Если провести сравнение доходных домов в Москве и провинции, то можно еще раз убедиться, как сильно отличаются цены в столице от других регионов. Это касается, как обычной аренды жилья или посуточного съема квартиры, так и мини отелей или таунхаусов.

    Разница стоимости проживания между Москвой и другими городами доходит до 100-150 и даже 200%! Но в этом вопросе есть еще один важный момент, если в столице наблюдается стабильно высокий спрос на услуги доходных домов, то в других городах бывают дни, когда вообще нет клиентов.

    Начиная с лета 2016 года все хостелы, гостиницы, отели и т.д. получили возможность пройти так называемую проверку на «звездность» или аккредитацию. Специальная комиссия приходит в ваш доходный дом и фиксирует все важные моменты – соблюдение санитарных норм и правил противопожарной безопасности, общее состояние всего здания и отдельных комнат, а также проверяют исправность бытовой техники и мебели.

    По каждому пункту выставляются баллы, которые суммируются, а окончательный результат показывает, имеете вы право работать или нужно закрывать заведение.

    Как не потерять свои инвестиции? 10 ситуаций, о которых вы должны знать

    Представители делового мира, которые заинтересовались идеей открытия доходного дома, в первую очередь, хотят знать, чем они рискуют, соглашаясь заняться этим коммерческим проектом, и как можно потерять вложенные инвестиции.

    • Не спешите заключать договор с франчайзером, пока не убедитесь, что с ним можно работать. В нашей стране уже были случаи, когда инвестор платил большие деньги, но ничего не получал взамен.
    • Выбирая место для доходного дома, советуйтесь со специалистами.
    • Обязательно решите все вопросы с соседями, которым может не понравиться такое соседство – хотя это почти исключено, но возможно, они будут писать жалобы в разные инстанции.
    • Тщательно выбирайте персонал для вашей деятельности. Некомпетентность может погубить даже самый прибыльный бизнес.
    • Доверяйте только проверенным источникам информации или проверяйте ее, консультируясь с людьми, которых хорошо знаете.
    • Если вы планируете инвестировать деньги, чтобы приобрести квартиру (или несколько) для доходного дома, но этот объект еще даже не начинали строить, хорошо подумайте, может не стоит рисковать.
    • Занимаясь данным бизнесом, постоянно следите за изменениями в законодательстве. Иначе можно не просто попасть в плохую историю, но и потерять свои деньги.
    • Для тех, кто сам снимает жилье, например, в двухкомнатной квартире, и решил пригласить жильцов, чтобы их деньги за квартиру перекрывали собственные расходы. Обязательно обсуждайте подобный вариант с владельцами недвижимости.
    • Планируя организовать совместный бизнес с напарником, обязательно фиксируйте все расходы и важные моменты, чтобы исключить любую возможность обмана.
    • Предоставляя жилье клиентам, проверяйте их паспортные данные, если есть основания для подобных действий.

    Детальный анализ темы о доходных домах подтверждает утверждение, что это перспективный и интересный бизнес. Если вы твердо решили заняться данным направлением коммерческой деятельности, изложенная информация станет для вас отличным пособием. Как избежать ошибок, как «раскрутить» бизнес на доходном доме и получать стабильный поток прибыли, можно узнать здесь.