Как самостоятельно совершить сделку купли-продажи квартиры

Можно ли приобрести жилплощадь без посредников? Конечно можно, хоть и сложнее. Присутствуют некоторые риски, избежать которых поможет изучение рынка недвижимости и его правил. Но в тоже время позволит вам как безопасно купить квартиру, так и существенно сэкономить на посреднических услугах риелторов.

Для совершения самостоятельной сделки купли-продажи жилья нужно:

• ознакомиться с законодательством, сопровождающим такого рода операции с недвижимостью;
• научиться распознавать риски и возможные проблемы недвижимости.

Как самому купить квартиру

Для начала, разберемся, на каком рынке будет приобретаться квартира: на первичном или вторичном. Новое жилье имеет свои преимущества: современные планировки, возможность индивидуальных проектов и прочее. С точки зрения юридической чистоты в новостройке не будет прописанных детей, родственников продавца, залогов, коммунальных долгов и других проблем. Но есть риск недостроя в связи с кризисными явлениями, недобросовестностью инвесторов. Вторичный рынок имеет юридические риски, но в тоже время отсутствует перспектива заморозки проекта и присутствует ценовое разнообразие, возможность торга.

Как не переплатить за квартиру, узнаем цены на рынке недвижимости

Чтобы не переплатить за жилье или не приобрести полный неликвид, нужно иметь некоторое представление, из чего складывается рыночная стоимость. Самостоятельная оценке квартиры – это анализ следующих факторов, влияющих на ценообразование:

• район, где расположена квартира;
• возраст и состояние постройки;
• тип дома (кирпич, панель и так далее);
• планировка квартиры и ее площадь;
• состояние квартиры, подъезда, дома в целом;
• оснащенность жилья (кондиционеры, индивидуальное отопление и прочее);
• ближайшая инфраструктура и транспортные развязки (магазины, детские учреждения, метро, поликлиника);
• состояние и оснащение придомовой территории.

Изучив объявления о спросе и предложениях жилья, сравнивая заявленные достоинства и недостатки квартир, вы научитесь самостоятельно оценивать жилплощадь. Сможете   отличать явно завышенные или заниженные цены, таким образом избегая недобросовестных продавцов или мошенников. Имея достаточную теоретическую подготовку, можно приступать непосредственно к осуществлению сделки.

Пошаговый план покупки квартиры в новостройке

Приобретение жилья на первичном рынке имеет свои плюсы. Например, для перспективных инвестиций предпочтительнее вкладывать деньги в новые квартиры современной планировки и дизайна.

Шаг 1. Критерии выбора и риски приобретения нового жилья

На первичном рынке предложений по продаже квартир традиционно меньше, чем на вторичном. При этом, зачастую просмотреть и оценить еще нечего, так как строительство дома в процессе. Поэтому при выборе жилья нужно ориентироваться на такие особенности:

• репутация застройщика – если есть сомнения, ищите другие варианты;
• расположение будущего жилья с учетом престижности (город/пригород, квартал, улица, соседи), ценового уровня, расстояние до транспортных развязок, экологического фактора;
• тип дома (монолит, панель). Монолитные постройки дают возможность индивидуальной планировки отдельно взятой квартиры;
• этажность и вид из окна, есть ли балкон/лоджия (от этого зависит естественная освещенность, уровень уличного шума);
• инфраструктура и ее разнообразие (например, парковки, садики, школы, магазины);
• срок сдачи в эксплуатацию;
• цена в отношении среднерыночной оценки идентичной квартиры на вторичке.

Если вы покупаете квартиру не для себя, а в качестве инвестиции с последующей перепродажей, последний пункт может оказаться решающим. Рынок нового жилья не имеет сезонных изменений цены или пиков продаж. Ценообразование зависит от фазы готовности строящегося объекта. Чем ближе сроки сдачи объекта в эксплуатацию, тем выше цена и ниже риск недостроя. На старте стройки продажа жилплощади будет по минимальной цене, но большой риск, что объект либо не сдадут в срок, либо заморозят.

Типичные риски при покупке первичного жилья

• Основной риск долгостроя/недостроя – лучше иметь дело с крупными застройщиками, для которых полное финансирование стройки не составляет труда.
• Технические ошибки, недоделки (технологический риск), которые могут проявиться только тогда, когда вы проживете в квартире определенный срок (течь в крыше, промерзание стен и т.д.).
• Несоответствие ожиданию (маркетинговый риск) ­– вы видели только проектную документацию, или фото квартиры в рекламных буклетах. Поэтому реальное жилье может разочаровать.
• Возможность «двойных продаж» (пожалуй, единственный юридический риск) –как правило, это технические ошибки или несогласованность участников проекта. Этот риск полностью аннулируется, если квартиру приобретать по Договору долевого участия.

Шаг 2. Знакомство с застройщиком и его репутацией

Вам нужно собрать информацию о застройщике, его репутации, результатах работы и каналах финансирования. Многое можно почерпнуть на сайте компании, а также изучить информацию из независимых источников. Готовые проекты лучше увидеть воочию. Узнать о том, в каком состоянии квартиры данного застройщика уже в период эксплуатации, можно непосредственно у хозяев (прочитать на форуме, созвониться).

Ключевые партнеры должны также иметь солидную репутацию (банк обязательно крупный, инвестор – не однодневка, а с большим опытом работы в этой сфере). Также нужно проверить документацию компании и на строительство объекта. Учредительные документы (Устав), свидетельства о госрегистрации и в налоговой, аудиторское заключение за последний год. Касательно конкретной стройки − договоры на землю, проектная документация, экспертные заключения и разрешение на возведение объекта. И просмотрите, нет ли компании-застройщика в реестре банкротов.

Шаг 3. Заключение договора с застройщиком

Существует несколько типов договоров: Договор долевого участия, Жилищно-строительный кооператив, Жилищный сертификат, Договор инвестирования, «Вексельная схема» и т.д. Наименее рискованный с юридической стороны − Договор долевого участия. Остальные виды договоров достаточно зыбки с точки зрения ответственности застройщика перед финансовыми участниками сделки. Поэтому их стоит заключать с проверенными и надежными застройщиками.

Шаг 4. Вносим деньги на оплату договора

Ваша подпись на договоре означает, что сам договор прошел должную регистрацию, значит вы несете финансовые обязательства по нему. Девелопер выставляет счет, в соответствие с условиями договора, и вы производите оплату по нему. Порядок платежей и вся сумма также зафиксирована в договоре. Обязательно сохраняйте все документы об оплате (кассовые чеки, банковские квитанции и платежки). Как только стоимость жилья выплачена, вы обретаете право требования на жилплощадь, которое является основанием для получения права собственности.

Шаг 5. Мониторинг строительства объекта

Обязательно следите за исполнением в срок этапов строительства. Как наблюдая сами, периодически прибывая на объект, так и требуя официальную информацию у застройщика. Настоятельно рекомендуем, в случае затягивания сроков по сдаче тех или иных этапов стройки, не подписывать с девелопером никаких доп.соглашений на продление сроков строительства. Завершающими этапами возведения здания считаются замеры БТИ, подключение дома к коммуникациям, присвоение почтового адреса, заключение соглашений о техобслуживании дома и полная его сдача в эксплуатацию.

Шаг 6. Как правильно принять готовую квартиру у застройщика

За несколько недель застройщик уведомляет вас об окончании стройки. И в указанный день вы должны прибыть на новостройку и принять готовое жилье по акту приемки-передачи. График, согласно которому застройщик заселяет квартиры, должен опубликоваться (например, на сайте). Перед тем, как подписывать акт, удостоверьтесь в том, что новостройка действительно сдана в эксплуатацию. Для этого застройщик по вашему запросу предоставляет вам все разрешения на ввод в полную эксплуатацию данного объекта.

Если замечены невыполнения некоторых работ (согласно договору), вы вправе требовать устранения недочетов и недоделок. Подписание вами акта влечет за собою снятие всякой ответственности с застройщика на случай, если вы недоделки обнаружите после подписания документа. Поэтому перед принятием квартиры необходимо проверить:

• соответствие реальной (документ БТИ) и проектной (по договору) планировки и площади квартиры; при несовпадении в меньшую сторону, вам должны вернуть часть денег за недостающие метры;
• существуют ли недоделки, которые в письменном виде фиксируются в акте или в дополнении к нему. Эти недочеты застройщик обязан устранить в течение нескольких месяцев, либо возместить денежным эквивалентом;

Нарекания могут вызвать: кривые стены и углы, некачественная стяжка или штукатурка, повреждения полового покрытия, система водоснабжения и отопления, стеклопакеты и дверные проемы, электропроводка и сантехника, тяга в вентиляции и другое.  Кстати, не забудьте о подъезде и лестничных клетках, о придомовой территории. Их благоустройство также должно соответствовать договору.

Однако не все недоделки можно увидеть сразу при осмотре жилья. Что-то обнаружится в процессе проживания в квартире. Для этого в договоре о покупке указываются гарантийные сроки на жилплощадь и на инженерное оборудование (5 и 3 года соответственно). В течение этих сроков застройщик обязуется устранять обнаруженные во время эксплуатации объекта недостатки. После подписания акта приемки-передачи жилья вы получаете ключи от квартиры.

Шаг 7. Как оформить право собственности на новое жилье

Данная процедура во многом зависит от застройщика, вида договора, по которому приобреталось жилье и может затянуться по независящим от вас причинам. Исходя из вида договора, узаконивание права собственности может происходить так:

• вначале застройщик оформляет жилье на себя, а затем реализует квартиру вам по договору купли-продажи (по правилам вторичного рынка). Так происходит, например, при «вексельной схеме»;
• астройщик оформляет право собственности на дольщика (инвестора).

Строительная компания обязана все проделать сама и без дополнительных оплат. Если вы решили оформить право на жилплощадь самостоятельно, вам нужно подготовить пакет документов: заявление на регистрацию, договор с застройщиком. А также акт приема-передачи объекта, кадастровый паспорт жилья (при наличии), документ об оплате пошлины. Когда новостройка ипотечная, должен быть банковский договор о кредите. Если застройщик обеспечил кадастровым номером лишь здание, но не квартиры в нем, вам придется проделать это самостоятельно. Основанием этому послужит техпаспорт из БТИ на жилье.

Готовый пакет документации подается на регистрацию в едином реестре собственников. После внесения данных в реестр, вам возвращается ваш договор на приобретение жилья с соответствующей отметкой. Теперь ваше право собственности узаконено и оформлено. Для подачи в суд понадобится такой же пакет документов, а также еще ряд бумаг из БТИ и от застройщика (тех.докуметация, разрешение на эксплуатацию данного здания и другие).

Пошаговый план покупки квартиры, если решили приобретать жилье на вторичном рынке

Квартирный рынок вторичного жилья имеет широкий ассортимент и выбор различной ценовой категории, престижности и планировки. Но сложнее с индивидуальными проектами, так как не всегда можно осуществить в законном поле кардинальную перестройку квартиры.

Шаг 1. Критерии выбора и риски приобретения квартиры

Преимуществом жилья на вторичном рынке является то, что вы можете увидеть будущую покупку сразу, оценить ее, изучить документацию на квартиру, то есть не брать «кота в мешке». Нет маркетингового риска, отсутствует возможность недостроя. Но достаточно высоки шансы юридических проблем, если сравнивать с новостройками. Многое зависит от того, как и на кого оформлено право собственности на продаваемую квартиру, кто в ней прописан. А также, кто имеет права пользования этой жилплощадью, какие обременения есть на эту собственность и другое.

Большой удачей станет покупка новой квартиры, но как на вторичном рынке. То есть, кто-то вложился в постройку новой жилплощади, оформил ее на себя и перепродаст вам по обычному договору стандартной купли-продажи. В таком приобретении практически нет типичных юридических рисков.

Ваша цель покупки квартиры. Это может быть как инвестиционный вклад (дальнейшая перепродажа или сдача в наем), так и приобретение для проживания. Основные критерии выбора достаточно просты:

• район, квартал, улица, где находится дом. Насколько адекватно оценивается престижность и комфортность местоположения дома с учетом расстояния до транспортных развязок, развитость инфраструктуры, экологический аспект и шумность;
• тип постройки, ее возраст (панельный, кирпичный, монолит), изношенность инженерных коммуникаций;
• общая и жилая площадь квартиры, размер кухни, типичность или индивидуальность проекта, количество и планировка комнат;
• этажность, вид из окна, наличие террас, балконов/лоджий;
• адекватные соседи, также немаловажный фактор;
• устройство придомовой территории, подъездных путей к дому, гаражи, стоянки, освещение, скверы.

Рынок вторичного жилья сезонный, пик продаж приходится на осенне-зимний период и на начало весны. Рекомендуем выбирать квартиру в сезон дождей, холода и снегопадов. Тогда вы сразу заметите промерзание или намокание стен, которые в летний период просохли и были подремонтированы.

Шаг 2. Осмотр квартиры, переговоры с продавцом

Квартиру необходимо осматривать с учетом личных требований и критериев на соответствие показателей, заявленных продавцом. Ищите аргументы в пользу снижения цены. Также во время переговоров выясняйте следующие важные аспекты, которые помогут определить юридическую чистоту жилплощади:

• кто является официальным владельцем жилья и на каком основании, зарегистрировано ли право собственности законным образом, дееспособен ли продавец;
• количество прописанных, есть ли среди владельцев или пользователей жилья инвалиды, несовершеннолетние дети;
• могут ли возникнуть после продажи жилья лица, которые будут претендовать на данную жилплощадь (бывшие супруги и другие родственники);
• кем осуществляется сделка, собственником или его доверенным лицом (совет – остерегайтесь доверенных лиц, это может быть мошенническая схема);
• не осуществлялась ли в пределах квартиры несанкционированная, незаконная перепланировка;
• узнайте все возможные обременения или ограничения на собственность (залог, арест, долги по платежам (коммунальным, кредитным).

Что должно насторожить: если квартира только куплена и уже перепродается, слишком заниженная цена. Или, например, собственность получена по наследству и совсем недавно (могут объявиться неожиданные наследники уже после того, как вы оформите жилье на себя и вам придется делиться квартирой).

Шаг 3. Пакет документов, который есть основанием для приобретения квартиры на вторичном рынке

Базовый набор документации представляет следующий перечень:

1. Выписка из госреестра собственности о праве на жилплощадь. Такие сведения актуальнее, чем свидетельство о регистрации права на владение имуществом.
2. Правоустанавливающий документ – основание для вступления продавцом в право собственности.
3. Документ, подтверждающий количество прописанных на жилплощади.
4. Паспорт владельца жилья или доверенность от собственника другому лицу.

Дополнительные документы, которые предоставляет продавец:

• заверенное нотариально согласие второго супруга (не собственника) на реализацию жилья, приобретенного в браке;
• кадастровый паспорт;
• оформленное по закону уведомление о будущей сделке или нотариальный отказ оставшихся участников совместной собственности от права преимущественной покупки части (при покупке доли).

Когда собственник несовершеннолетний, недееспособен, то нужно разрешение опекунских органов на отчуждение данного имущества. Если сделка оформляется с банковским займом, потребуется также тех.паспорт, документы из БТИ, оценка стоимости объекта. Для признания тех или иных лиц, имеющих отношение к собственности, недееспособными или без вести пропавшими, нужно решение суда. Необходимо и разрешение на перепланировку жилплощади.

Шаг 4. Договор купли-продажи

Основным документом сделки при покупке жилья является договор, оформляющий куплю-продажу имущества. В договоре отражается цена, сроки, в которые состоится передача квартиры (освобождение жилья продавцом), способ оплаты (нал, безнал, ячейка в банке). Договор составляется в нескольких экземплярах (по числу участников сделки и один − для органов регистрации).

При участии нотариуса уточняются детали купли-продажи, которые вносятся в договор. Нотариус является официальным свидетелем сделки, он подтверждает дееспособность продавца, что значительно снижает риск признания договора недействительным. Плюс, нотариус возлагает на себя процесс регистрации собственности.

Шаг 5. Регистрируем право собственности на жилье

Договор подписан. Теперь нужно оформить переход права владения квартирой от продавца к покупателю согласно договору. Это происходит путем внесения в реестр собственников изменений в соответствии с предоставленными документами. Стандартный пакет документации состоит из:

1. Заявления от продавца о переходе права владения и от покупателя – о регистрации нового права на жилье.
2. Паспорта всех участников сделки, документ, подтверждающий оплату гос.пошлины.
3. Правоустанавливающий документ продавца, доверенность, если продает иное доверенное лицо.
4. Оригинал договора купли-продажи, а если сделка с участием банка, то и банковский договор.
5. Кадастровый или технический паспорт на жилье.

В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные документы, объясняющие те или иные нюансы (наличие нескольких собственников, разрешения опекунских органов и т.д.).

Шаг 6. Завершающий акт приема-передачи жилья новому хозяину

Право собственности перерегистрировано. Теперь объект недвижимости, согласно акту, поступает в распоряжение покупателя, то есть нового владельца. Акт призван зафиксировать исполнение всеми сторонами договора своих обязательств. Уже новый владелец осматривает квартиру, оценивает ее общее состояние, наличие всех полагающихся и оговоренных в договоре элементов и пунктов. И после подписания акта ключи от жилья переходят покупателю-владельцу.

Как правило, акт подписывается уже после получения продавцом недвижимости полной оплаты за сделку. Поэтому желательно, если в акте будет указана как фактическая передача жилья в новые руки, так и получение денег за товар. Для перестраховки рекомендуется взять с продавца еще и расписку о получении всей суммы, оговоренной в договоре. И в заключении, совет – сохраните все документы о сделке, вплоть до квитанций и чеков. Чтобы в случае судебных разбирательств вы смогли подтвердит законность своих действий документально.