Опасные дачи как не стать жертвой обмана при покупке недвижимости

Многие мечтают владеть дачным домиком с зеленой лужайкой. Кому-то хочется иметь кусочек огорода и выращивать там свои помидоры и петрушку, а кто-то хочет проводить выходные в гамаке под раскидистой ивой и рыбачить в собственном пруду. Осуществить мечту несложно, если есть деньги на покупку дачи. Но существует риск попасть на мошенников, которые могут продать дачу с «сюрпризом», а покупатель в итоге останется и без денег, и без дома мечты. В статье разберем возможные риски и пути их минимизации.

На что обращать внимание при покупке дачи

Лучшим временем для приобретения дачи считается осень. Цены на загородную недвижимость в это период несколько снижаются, а дачи, которые сдавались в аренду на лето – освобождаются. Поэтому ничто не мешает будущим владельцам осматривать дома и участки. Главным образом покупатели обычно обследуют состояние жилья внутри и снаружи, осматривают хозпостройки и забор. 

Но кроме садового домика и других строений, необходимо тщательно изучить следующие моменты:

1. Подъездные пути к дачному дому. Лучше всего оценить состояние дорог в  дождливое межсезонье, а не летом – потому что летом или зимою даже грунтовка может показаться вполне приемлемой. Но в дождливую осеннюю погоду этот путь станет труднопроходимым болтом.
2. Наличие и состояние коммуникаций. Важно уточнить, какое здесь отопление (печь, газ или электричество), чтобы после покупки для вас не стала сюрпризом необходимость запасаться углем или дровами. Узнайте, подведено ли электроснабжение, водопровод и канализация, как подается вода, есть ли на участке своя скважина.
3. Состояние земельного участка: нет ли близко грунтовых вод, подтопления сада/огорода. Излишняя почвенная влага не даст возможности что-то вырастить на этом участке, будет подмывать фундамент строений, исключит возможность оборудовать септик и прочее. 
4. Есть ли возможность регистрации (наличие почтового адреса).
5. Расценки садового товарищества: взносы, цена подача электричества, воды, вывоза мусора и прочее. Нелишним будет поговорить с соседями, чтобы разузнать общую обстановку в сообществе, криминогенную ситуацию и другое. 

Если жилое строение дорогое, стоит не пожалеть средств на строительную экспертизу, так как некоторые серьезные недостатки недвижимости может выявить только эксперт. 

Изучать дачные постройки лучше всего в дождливую погоду. 

Когда проливные дожди идут не один день, продавцам домов с текущими крышами не удастся скрыть следы протечек. А наличие близкой подпочвенной воды и мокнущего фундамента выдадут отсыревшие и покрытые цвелью стены. Кстати, если на совсем не новом и давно застроенном участке нет взрослых укоренившихся деревьев, то это также может свидетельствовать о залегании грунтовых вод близко к поверхности почвы. 

Читайте также, как не попасть на мошенников при продаже квартиры. 

Какие документы и сведения о даче нужно проверять с особой тщательностью

Важной частью покупки дачного дома является юридическая чистота недвижимости. Необходимо тщательно проверять всю документацию и на жилое строение, и на участок земли под ним. 

На что стоит обращать внимание, когда продавец садового домика показывает будущему покупателю документы на недвижимость:

1. Первый вариант – продавец предъявляет документ, подтверждающий право владения дачей, оформленный после 1998 года, или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такой вариант проверки наиболее благоприятный. Однако рекомендуется обратиться в МФЦ за новой выпиской, потому что с момента выдачи старого документа участок могли перепродать, заложить, на него могли наложить арест и прочее. В новой выписке подобные нюансы будут указаны. 
2. Второй вариант –  продавец дачи показывает свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, а в ЕГРН информация об участке не внесена. В данном случае нужно просить продавца оформить государственную регистрацию и только после внесения записи в реестр заключать сделку на покупку садового дома.
3. Продавец имеет на руках судебное решение, соглашение о разделе имущества, свидетельство о праве наследования недвижимости. Для проведения сделки таких документов недостаточно. Сначала необходимо на их основании оформить юридическое право собственности и внести сведения в ЕГРН. Тогда можно будет без проблем оформить продажу дачи.
4. Наконец, четвертый вариант – право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения. Продажа по садовой книжке исключается категорически. Ни в коем случае не покупайте дачу через такие «документы». Они подтверждают всего лишь членство гражданина в некоммерческом товариществе, а не право собственности на дом и участок. 

Какие документы можно и нужно запросить у продавца помимо подтверждения на право собственности:

1. Если продавец состоит в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второй половины на продажу дачи. В противном случае есть риск, что сделка будет признана недействительной. Также нужно выяснить, не расторгал ли продавец брак в последние три года. Если расторгал, то есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имущества уточнение, что бывший супруг не имеет прав на отчуждаемый объект.
2. Если дача  полностью или частично оформлена на ребенка, то потребуется разрешение органов опеки на продажу.
3. Необходимо попросить у продавца квитанции об оплате электричества. При этом нужно сверить данные по счетчику с теми, что отражены в платежных документах. Если оплату принимает назначенное лицо из кооператива, нужно встретиться с ними и лично убедиться в отсутствии долга.
4. Когда продажа дачи происходит по доверенности, следует повстречаться с фактическим собственником и изучить его документы, подтверждающие право собственности, сохранить для себя копию его паспорта, а также проверить подлинность доверенности у нотариуса, который ее выдавал. Учтите, что не только доверенность могут подделывать: некоторые арендаторы пытаются продать чужую дачу по поддельным правам собственности и паспорту, причем сразу нескольким покупателям. Признаки такой аферы: чересчур низкая цена, срочная продажа и обязательный задаток, ради которого все и затевается. 

Получив от нескольких претендентов сумму задатка, мошенник исчезает без следа. Чтобы обезопасить себя от такого рода афер, переводить деньги продавцу нужно только после официальной регистрации договора купли-продажи.

5. Если продавец ведет себя неадекватно или находится в очень почтенном возрасте, есть смысл запросить справки из псих- и наркодиспансера, чтобы убедиться в дееспособности продавца недвижимости и тем самым снизить риски оспаривания сделки купли-продажи.

Продавцу дачи нужно задавать как можно больше вопросов. И если хозяин не владеет той или иной информацией, теряется в ответах, не может предъявить документы, стоит задуматься о целесообразности покупки садового дома у такого продавца. Никаких «белых пятен» в виде незаконного владения, непонятного наследования и прочее в истории недвижимости быть не должно.

Читайте также: Пробная аренда домов и квартир. 

О чем расскажет кадастровый учет

Продажа любого товара предполагает его рекламу. Дача – не исключение, ее также будут рекламировать. А сведения из кадастра помогут прояснить, насколько правдива информация о доме и участке земли, которую выдает продавец.

1. Размеры земельного надела. Нужно убедиться, что размер и конфигурация участка соответствуют тому, что демонстрирует продавец. Хорошо, когда в ЕГРН содержатся не только сведения о собственнике, но и данные о его координатах земельного надела. Но и здесь лучше перестраховаться и вызвать кадастрового инженера, который на местности сравнит, насколько данные ЕГРН соотносятся с реальным границами участка. Кроме того, это поможет исключить аферу, когда продают дом, стоящий на чужом участке. 
2. Вид разрешенного использования (ВРИ) – это сведения о том, как разрешается использовать участок, что на нем можно возводить. Выделяют земли населенных пунктов, сельхозназначения, лесного или водного фонда, особо охраняемых территорий и т.д. Уточнить такую информацию позволяет ЕГРН. Кроме того, в местной администрации также могут выдать сведения о земельном участке. Это необходимо знать, чтобы после покупки дачи не выяснилось, что ваш дом мечты стоит на землях, предназначенных для сельхозпроизводства, и его придется сносить. 
3. Охранная зона. Если к дачному участку примыкают высоковольтные линии электропередач, магистральный газопровод, постарайтесь выяснить у собственника данных сетей и коммуникаций, не относится ли земля под садовый участок к охранной зоне. Такие земли имеют ограничения по использованию: где-то нельзя рыть колодец, возводить здания и рыть погреб, а где-то нельзя разводить огонь и прочее. Табуирование по использованию участка зависит от вида охранной зоны. Более того, сам участок может уже содержать какие-то коммуникации. Бывает, что документы на него подделаны, поэтому в них это не отражено. 

Поэтому лучше всего заказать геологоразведку земельного участка или обратиться в градостроительный департамент, чтобы запросить информацию о наличии (или отсутствии) коммуникаций на участке.

4. Продажа несуществующего объекта недвижимости. Если продавцом загородной недвижимости выступает ООО, оно же ведет застройку нового дачного района – может так случиться, что эти «строители» на самом деле торгуют воздухом, так как участки в реальности без недвижимости и документов. Липовый застройщик для убедительности может возвести какое-то число домов из самых дешевых и некачественных материалов — для демонстрации и рекламы. 

А дальше строительство постепенно сходит на нет, и фирма-аферисты тоже исчезает, неплохо заработав на доверчивых покупателях загородных домов. Чтобы не дать себя провести, нужно проверить, есть ли у компании разрешения на стройку, проектная декларация, документы на землю (собственность или аренда) и оценить деловую репутацию застройщика.

Не забудьте поинтересоваться о перспективных планах развития данной местности, чтобы в ближайшем будущем через уже ваш участок не было решено проложить магистраль или другой инфраструктурный объект. Рассчитывать на достойную компенсацию от государства в таких обстоятельствах не приходится. 

Стоимость объектов, мешающих грандиозной стройке, не возмещают в соответствии с рыночной оценкой. 

К сожалению, об официальной резервации земли под нужды государства заранее узнать очень сложно. Такого рода сведения чаще «пробивают» среди знакомых, по своим каналам в местной администрации, у надежных риэлторов или юристов. 

Можно попробовать изучить генеральный плана развития территории, но и этот документ не дает 100% гарантии. Если настораживает неоправданно низкая цена живописного дачного объекта, то не исключено, что эти сомнения имеют под собою почву – изъятие в пользу государства и снос в ближайшем обозримом будущем. 

Будьте внимательны при оформлении и подписании договора.

Договор на покупку дачи составляется в стандартной форме, не требующей расписывать большой объем информации о предмете купли/продажи. Тем не менее, есть те сведения, которые обязательно должны быть отражены в договоре, чтобы в дальнейшем избежать тех или иных проблем правового характера. 

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

1. Сведения об участниках сделки: личные и паспортные данные, адрес регистрации. При наличии доверенности указываются все ее данные.
2. Информация о недвижимости: адрес, номер участка, перечисляются имеющиеся строения.
3. Реальная стоимость, за которую продается дача. Не соглашайтесь на просьбы продавца занизить сумму сделки, это не в интересах покупателя. Если договор не зарегистрируют или аннулируют по каким-то причинам, покупателю вернут сумму по договору, а не реально уплаченные деньги.
4. Способ передачи денег (на банковский счет, банковская ячейка, наличными) и сроки.
5. Дата, указание, когда ключи от дачного домика будут переданы новому владельцу.
6. Подписи участников сделки и дата.

ВНИМАНИЕ! Настоятельно рекомендуется отдельным пунктом договора указать отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. 

Данный пункт особенно актуален при сделках на загородном рынке недвижимости. Дело в том, что садовые участки и строения часто переходят в наследство, от чего на них неожиданно могут появиться новые претенденты. Даже после подписания договора и передачи денег покупатель еще не собственник дачи. Право собственности перейдет к новому владельцу только после государственной регистрации в ЕГРН. Поэтому поторопитесь и как можно быстрее совместно с продавцом обратитесь в Росреестр или МФЦ.

Читайте также, как быстро, выгодно и безопасно продать квартиру.